227/2009 ΕΤ DOOD (503010)
(EFAD 2009/1201)
Inchiriere comerciala in zona de granita. Cadrul legislativ special privind
încheierea de acte juridice în zonele de frontieră (legea 1892/1990). An
rezilierea acestui contract de închiriere. Un contract de închiriere de peste șase ani este absolut nul.
Caracterizarea contractului încheiat după expirarea celui precedent.
Hotărâre că arendașul este obligat să plătească chiria după expirarea acesteia
șase ani, chiar dacă termenul contractual de închiriere a fost stabilit ca fiind cel mai mare dintre acesta.
(Vezi comentariile K. Voulgari, EFAD 2009, 1204).
EfDodec 227/2009
Președinte: E. Lagoudianaki
Vorbitor: K. Makris
Avocați: Io. Karamichalis, G. Vardelis
Tribunalul de Primă Instanță uninominal din Rhodos care a fost pronunțat împotriva părților la data de
procedura speciala pentru litigiile de inchiriere (articolele 647 la 662 din Codul civil) are
să fie exercitat în mod legal, atâta timp cât inculpatului nu i se comunică (art. 495,
518 alin.1 Cod civil). Prin urmare, trebuie să fie acceptat formal și cercetat pentru
admisibilitatea și temeinicia motivelor acesteia (art. 533 alin. 1 Cod civil). De obicei
motivele suplimentare de recurs care
au fost legal exercitate conform articolului 520 alin.2 Cod civil si deci trebuie
să fie judecaţi odată cu apelul şi să fie cercetaţi şi pentru admisibilitate şi
valabilitatea acestora (art. 533 alin. 1 Cod civil).
Recurentul-locator în acțiunea sa din 28.3.2007 împotriva Monomelos
Tribunalul de Primă Instanță din Rhodos a explicat că, în virtutea dreptului privat din 17.8.1994
arenda avea inchiriat paratei descrierea detaliata
închiriere, pentru ca acesta din urmă să-l folosească ca punct de vânzare
articole din blană și piele, precum și articole de orfevrărie. Că convenționalul
durata contractului de închiriere a fost stabilită inițial pentru perioada de timp de la
1.11.1994 până la 30.10.2000 și că în virtutea dreptului privat
a contractului, 30.10.2006 a fost definită ca data de expirare a contractului de închiriere. Că
termenul contractual al contractului de închiriere a încetat la 30.10.2000 având în vedere că
deoarece după perioada inițială de șase ani este absolut nulă,
din cauza neobţinerii permisului cerut de la comisie după şase ani
al articolului 26 din Legea 1892/1990, întrucât chiria este situată pe frontiere
zonă. Pe acest fond, a solicitat obligarea inculpatului
atribuie folosința bunului închiriat. Tribunalul de Primă Instanță cu
hotărâre recurată a admis procesul ca fiind valabil pe fond și
a obligat pârâta să cedeze reclamantei folosința locației
magazin. Împotriva acestei decizii se plâng contestatoarea și pârâta
recursul său și motivele suplimentare ale acestuia și pentru cele menționate în acesta
motive solicită ca hotărârea atacată să dispară, pentru ca aceasta să fie respinsă la
totalitatea actiunii inculpatului.
Legea 1892/1990 in capitolul B intitulat „Lichidari in zonele de frontiera
zona" după articolele 24 alin. Ia, 25 alin. 1, 26 alin. 1 și 30 din acesta definește
următoarele: „Pentru punerea în aplicare a prezentei legi se definesc zone de frontieră
următoarele: a) Prefecturile Florini ... Dodecanez ... (articolul 24). Este interzis
orice faptă în cursul vieţii prin care se recomandă în favoarea persoanelor fizice sau juridice
persoane orice drept real sau delictual privind actele imobile
în zonele de frontieră. Contractele sunt excluse de la interdicție
alocație parentală, contracte de închiriere până la șase ani, reglementări limită de distribuție publică
și contractele de transfer de procente indivizibile între contemporani (art
25 alin. 1). Desigur, persoane juridice de cetățenie greacă și expatriați în
care includ ciprioții, precum și persoane fizice sau juridice care
să aibă cetățenia unuia dintre statele membre ale Comunităților Europene,
alin.1 al articolului precedent poate cere ridicarea interdicţiei
cu cererea lor care trebuie să precizeze şi scopul pentru care va
folosi bunul (articolul 26 alin. 1). Această cerere se depune la
comisie a recomandat... în fiecare lege prin hotărâre a prefectului... (articolul 26
alin. 1b). Interdicția este ridicată prin hotărâre a comitetului (articolul 26 alin. 1c).
Acțiuni întreprinse cu încălcarea prevederilor prezentei legi
sunt absolut nule (articolul 30 pct. a). Acestea sunt deduse din aceste prevederi
printre altele, următoarele: 1. În principiu, acţiunea judiciară în timpul vieţii, fie
unilateral, fie că este un contract, fie delictual sau real care are ca obiect
recomandare în favoarea persoanelor fizice sau juridice, cetăţeni sau străini, oricui
a drepturilor reale sau delictuale asupra imobilelor, texte de frontieră
zonele, inclusiv cele din prefectura Dodecanezului sunt interzise. 2.
Dar pentru persoanele fizice care au cetățenia greacă sau cetățenia uneia dintre ele
state membre ale Comunităților Europene sau pentru persoanele juridice care au
sediul lor în Grecia sau într-un stat membru al Comunității Europene,
precum și pentru expatriați, interdicția de mai sus este ridicată și este posibil
revendicarea drepturilor reale sau delictuale asupra textelor imobile în
zonele de frontieră prin decizie a comitetului competent prescris care
eliberat la cererea persoanei în cauză în care acesta trebuie
este mentionat si proprietarul pentru care imobilul va fi folosit. 3.
În mod excepțional, este permis de către persoanele de mai sus să încheie tranzacții juridice cu cele de mai sus
zone fără restricții în cazurile menționate la articolul 25
alin.1, printre care sunt incluse și contractele de închiriere pe timp
până la șase (6) ani. 4. Orice act juridic care intră sub incidența interdicției, h
care este încheiat fără înlăturarea prealabilă a acestuia, adică fără a fi primit înainte
de la pregătirea sa, se consideră că a fost făcută împotriva autorizației relevante a Comisiei
încălcarea prevederilor prezentei legi și este absolut nulă. Pisică
secvența celor de mai sus pentru valabilitatea contractului de închiriere de proprietate de peste șase ani,
situat într-o zonă de frontieră precum insula Rodos, având în vedere faptul că
nu este necesar permisiunea prealabilă a comitetului pentru primii șase sau
mai puțin de șase ani de durata și funcționarea contractului de închiriere și dacă cel
permisiunea obţinută în perioada în care contractul de închiriere este în vigoare şi
valabil, adică înainte de expirarea a șase ani, devine valabil și efectiv n
închiriere și pentru perioada contractuală de șase ani (mai precis,
durata sa contractuală relevantă este validată și consolidată
închiriere pe șase ani). Având în vedere conținutul dispozițiilor de mai sus
din Legea 1892/1990, care au caracter de reguli de ordine publică în cea mai mare parte
grad intens, datorită, odată cu înființarea lor, urmărirea națională supremă
interes, inerent asigurării securității și teritorialității
integritatea ţării, acestea prevalează asupra prevederilor
privind contractele de închiriere comerciale din PD 34/1995, care stabilesc și reguli
de ordine publică, dar care apără un interes public subordonat. Împotriva
consecință în închirierea proprietăților textelor în zonele de frontieră, dacă nu
restrictiile art. 25 din Legea 1892/1990 sunt ridicate, cu primirea actului relevant.
permisiunea comisiei, a articolului 26 din aceeași lege, aplicarea este exclusă
a dispozițiilor privind prelungirea forțată a acestora, precum și cele ale
ale articolelor 2 alin.8 N 2935/1994 si 7 din 6 N 2741/1999, privind durata minima
a contractelor de închiriere comerciale pe nouă și respectiv doisprezece ani și cel încheiat
contractul de închiriere este nul pentru perioada de după expirarea celor șase ani (vezi AP
1312/2005 NoB 54.215, AP 821/2005 Legea 5, EfDod 218/2006 LEGEA). Nulitatea
iar acest lucru este incurabil în sensul că tratamentul lui nu are loc
nici cu declarații de voință validatoare ale părților contractante, nici cu vreuna
îndeplinirea obligațiilor dintr-un contract nul, dar nu și cu cel ulterior
din perioada de șase ani a oricărei acordări a licenței (a se vedea AP 829/2005 ibid.). Mai departe de
prevederile articolelor 608 alin.2, 609 si 611 Cod civil, rezulta ca, atunci cand
chiriașul după încetarea contractului de închiriere rămâne în folosința contractului de închiriere, fără
împotriva locatorului, contractul de închiriere se reînnoiește și contractul de închiriere împotriva
potrivit legii, se transformă în termen nedeterminat, iar împotriva acestuia din urmă
art 611 Cod civil, contractul de închiriere reînnoit pe perioadă nedeterminată este valabil, cu condiția
nu există un acord contrar al părților cu privire la termenii vechiului contract de închiriere,
care include în mod clar termenul contractului ulterior
durata acestuia, precum și eventuala expirare a acesteia (a se vedea AP 1064/1999 Legea Elenă 1999, 1562,
EfATH 190/2000 HellDni 200.837, EfDod 86/2007 LEGEA). Toate cele de mai sus pentru ea
reînnoirea contractului aplicabil în cazul rezilierii contractului de închiriere
se aplică și contractelor de închiriere din zonele de frontieră care expiră înainte
expirarea termenului lor obligatoriu de șase ani sau a termenului mai scurt al acestuia
șase ani de timp convenit cu un acord mai nou întocmit pe
încheierea contractului de închiriere și dovedit printr-un document de certitudine
data (art. 5 alin. 1 din PD 34/1995) de la aceste contracte de închiriere
sunt convertite conform regulii interpretative a articolului 611 din Codul civil la infinitiv
timp și sunt valabile șase ani de la pregătirea lor dacă după expirare
dintre cele mai scurte dintre durata de șase ani a acestora, locatarul continuă să
folosește contractul de închiriere în cunoștință de cauză și fără opoziție din partea locatarului (vezi AP
1312/2007 LEGEA). Cu toate acestea, în cazul rezilierii contractului de închiriere într-o zonă de frontieră
deoarece a trecut perioada contractuala de sase ani, care coincide si cu cea
durata minimă obligatorie a acesteia, atâta timp cât restricțiile nu au fost ridicate
al articolului 25 din Legea 1892/1990 înainte de expirarea a șase ani, nu are
domeniul de aplicare a prevederii de mai sus a articolului 611AK pentru peste șase ani
perioadă de timp, întrucât contractul de închiriere pentru perioada respectivă este absolut nul
(nu expiră) nu produce rezultate. Această invaliditate, după cum sa spus
de mai sus, este incurabilă și nu se vindecă nici măcar prin afirmații afirmative
a vointei partilor, nici cu vreo indeplinire a obligatiilor de catre un invalid
contract și astfel prelungirea contractului de închiriere după expirarea acestuia sau prelungirea nulă
închirierea nu este de imaginat. În urma întocmirii unui nou contract comercial
arenda, absolut independent de cea veche, vointa partilor pentru cel
pregătirea sa ar trebui să fie clară atunci când se interpretează
de ambele părți ale declarațiilor de intenție, adică dacă părțile contractante
întocmirea unui nou contract independent se va judeca în principal după completitudine și lor
termenii noului contract de închiriere, lipsa de referință a părților la unul precedent
relația lor de muncă pe care o întreprind este încă valabilă și obligatorie
ele precum şi din condiţiile şi împrejurările care au condus la ele
părțile contractante la întocmirea contractului (Vezi AP 1487/2006 TNP DSA, EFATH
747/2004 HellDni 2004,89, EfPatr 420/2004 TNP DSA, Recurs 3364/2000 HellDni
2003,554).
Singurul motiv suplimentar de recurs al recurentului se referă la faptul că în mod eronat
Tribunalul de Primă Instanţă a judecat acţiunea în special
procedura de litigii de închiriere, în timp ce aceasta ar trebui să fie atribuită
procesul obișnuit. Din prevederile articolelor 574, 575, 599 si 180
AK, cărora, potrivit articolului 44 din PD 34/1995, se aplică și
închiriere comercială, rezultă că, dacă din orice motiv arenda
este nulă și locatorul a acordat folosința contractului de închiriere, acesta are dreptul
pretinde efectuarea chiriei de la locatar dar si de la sublocatar sau
si cel caruia i s-a acordat folosinta in cadrul procedurii speciale
a litigiilor de închiriere, în conformitate cu articolul 647 din Codul civil potrivit căruia în
această procedură specială se ocupă de litigiile izvorâte din arendarea unui lucru care
se referă la livrarea sau executarea utilizării contractului de închiriere pentru oricine
motiv. Din această ultimă prevedere cu care există cel mai rapid
soluționarea litigiilor apărute între locator și locatar și cu privire la
efectuarea folosinţei arendei din orice motiv, rezultă că
atât diferențele valide, cât și cele nevalide se încadrează în această procedură
contract de închiriere, întrucât scopul de mai sus nu se distinge în prevedere
notificat în ambele cazuri (vezi 1327/2000 HellDni 43.425, AP
442/2000 HellDni 41,1354, EfATH 4702/2003 HellDni 44,1505).
Așadar, în mod corect instanța de fond a judecat acțiunea în justiție cu
pe care reclamantul solicită restituirea chiriei din cauza nulităţii invocate
a contractului de închiriere în cadrul procedurii speciale a litigiilor de închiriere
iar acest singur motiv suplimentar de recurs a trebuit să fie respins ca
neîntemeiată.
Potrivit articolului 520 alin.1 Cod civil, actul de apel trebuia să cuprindă,
cu excepția elementelor și motivelor cerute de articolele 118-120
recurs, care sunt plângeri împotriva deciziei atacate și
se referă fie la marginile recurentei, fie la cele de drept sau de fapt
erori ale judecatorului. Motivele de recurs trebuiau să fie clare și
sigur a fi determinate, adică cu integralitate, obiecțiile atribuite
decizia atacată, deși se cere ca acestea să fie efective, adică să acționeze,
dacă sunt considerate valabile, la dispariția deciziei atacate (vezi S.
Samuel, Apelul ed. 2003 alin. 541.542 p. 218-223). În plus, din
redactarea prevederii articolului 81 alin.3 din Legea 2238/1994 în care este definită
că „Instanțele se abțin să judece o acțiune de evacuare a proprietății închiriate, dacă
nu se prezintă un certificat din care să rezulte că
chiriile imobilului în ultimii doi ani înainte de adjudecarea acesteia
cazul arată clar că neprezentarea relevantă
de certificat aduce în conformitate cu acest articol inadmisibilitatea discuţiei
a procesului. Cu toate acestea, așa cum este întotdeauna acceptat de jurisprudență,
dispoziţia de mai sus, prin care se împiedică discutarea procesului până la
elaborează certificatul menționat anterior, emis pentru a asigura
dreptul fiscal al Statului și deci posibila încălcare a acestuia, i.e
în ciuda urmăririi sale nelegale, neabținerea instanței de la adjudecare
a acțiunii în restituirea chiriei nu constituie motiv de recurs conform articolului 559
Nu. 14 Cod civil, dar nici alte motive de recurs, nici de la nr. 1
al articolului 559 și 560 din Codul civil, care se referă la o încălcare a regulilor acestuia
de drept material şi nu de natură procedurală prevederi ale legilor fiscale
(a se vedea AP 1412/2004 HellDni 46.815, AP 859/2000 HellDni 41.1645), în timp ce în timpul
vedere fixă a Teoriei și jurisprudenței prezentarea relevante
certificatul art.81 alin.3 din Legea 2238/1994 se poate face chiar si dupa
discutarea procesului, chiar în fața Curții de Apel pentru prima dată și, astfel, la
legat de neprezentarea motivului de recurs la instanta de fond
este respins în prealabil ca nevalid (vezi EfATH 1442/1989 D 1989,287).
În speță, după cum reiese din actele sale de procedură
judecata in fata instantei de fond reclamanta a prezentat la data de 8.5.2007
adică în ziua următoare judecății acțiunii în justiție este cerută de
articolul 81 alin.3 din Legea 2238/1994 cu numarul trei certificat 13852/8.5.2007
din DOU din Rhodos și, prin urmare, al doilea motiv de recurs cu care recurenta
susține că instanța de fond a greșit ne-a respins ca
inadmisibil procesul din cauza neprezentării la discuţia acestuia în faţa sa
certificatul sus-menționat este considerat nul de drept, întrucât în orice caz
și având în vedere toate motivele menționate mai sus, posibila sa admitere nu va
a dus la dispariția deciziei atacate și a trebuit să fie respinsă
deci ca inacceptabil.
Din aprecierea declarațiilor pe propria răspundere ale martorilor audiați la
audiența instanței de fond, așa cum sunt cuprinse în
concomitent cu procesul-verbal al hotărârii recurate a unei şedinţe publice a şi
dintre toate, fără excepție, actele pe care le invocă și le produc în mod legal
părţile dovedesc următoarele fapte: Cu din
17.8.1994 contract de închiriere privat reclamantul l-a închiriat pârâtei
un magazin de la parter situat în orașul vechi din Rodos și st
... Nu. ... in suprafata de 33,25 mp, pentru a fi folosit de
acesta din urmă ca magazin de vânzare de blănuri și articole din piele precum și
bijuterii și alte articole turistice, pe o perioadă de șase (6)
ani, adică de la 1.11.1994 la 31.10.2000, în loc de o chirie lunară de 165.000
drahme pentru primul an de închiriere în creștere cu un procent de 10% pentru fiecare
anul de închiriere următor. La data de 30.11.2000 si in timp ce inculpatul era inca
face uz de contractul de închiriere, semnat între cele de mai sus cu același
data „Acordul privat de ajustare a contractului din 17.8.1994
închiriere în prevederile Legii 2741/1999” în care, printre altele, se referă
textual și următoarele: 1) Cu contractul de închiriere din 17.8.1994 primul din
antreprenori K.M. a închiriat celui de-al doilea dintre părțile contractante H.T., un parter
stocați text în orașul vechi din Rhodos pe stradă ... nu ...., din
condiţiile stabilite în detaliu în contractul de închiriere de mai sus... 2)...
Prin urmare, în armonie cu prevederile de mai sus, durata legală a acestuia
din acest contract expiră la 30.10.2006 ... 4) În rest, din 17.8.1994
contractul de închiriere rămâne așa cum este, termenii săi încă nu sunt obligatorii
părțile, așa cum sunt menționate în acesta și pentru perioada de timp
a termenului său legal, adică de la 30 octombrie 2006...”. THE
cu toate acestea, acest contract de închiriere a fost supus prevederilor PD 34/1995 ca comercial
valabil și valabil numai pentru primii șase ani, adică de la 1.11.1994 până la
31.10.2000 în care a fost pe deplin operațional și a produs toate consecințele
de pentru părțile contractante, în timp ce după data de 31.10.2000
finalizarea primilor șase ani, având în vedere faptul că se află magazinul închiriat
în Rodos (Dodecanez), care este definită ca zonă de frontieră conform articolului 24
din Legea 1892/1990, respectivul contract de închiriere a devenit nul absolut conform art.
din aceeași lege de mai sus pentru o perioadă mai mare de șase ani care
a functionat din 1.11.2000 si de acolo si asta pentru ca nici unul din
părți la contractul de închiriere de mai sus și într-adevăr nici reclamantul ca
locator și nici pârâtul în calitate de locatar, înainte de data de 31.10.2000
după primii șase ani, a primit permisiunea necesară pentru a ridica restricțiile
de comitetul competent al prefecturii conform art.26 alin.1 din Legea 1892/1990
Dodecanezul, o condiție necesară conform celor prevăzute în legi
considerațiile prezente, pentru a face contractul de închiriere valabil și efectiv pentru
dincolo de perioada de șase ani de mai sus în care a lucrat. Aparatorul
a susținut în fața instanței de fond că cu cele de mai sus
la care se face referire din 30.11.2000 contract privat părţile au întocmit altele noi
un contract de închiriere valabil în temeiul căruia îl folosește în mod legal.
Totuși, din acordul prevăzut și experții menționați
condiţiile de mai sus nu indică voinţa părţilor de a întocmi altele noi
contract de închiriere, dar cu acest contract părțile l-au modificat
anumite condiții ale contractului de închiriere inițial și într-adevăr acestora
condiţiile pentru durata contractului de închiriere şi încetarea acestuia, cât au convenit
ca conform celorlalte termeni si acorduri contractul din 17.8.1994 va fi valabil.
Prin urmare, acordul lor la momentul în care contractul de închiriere era nul nu există
natura extinderii, deoarece nu este posibilă, dar nu în toate cazurile
cazul este un nou contract de închiriere, așa cum a presupus și pretins greșit de
inculpatului, întrucât așa ceva nu reiese clar din declarațiile de ambele părți
a testamentului justiţiabililor care au fost încadraţi în de la 30.11.2000
acord privat. Instanța de fond, așadar, cu recurenta
decizia sa a ajuns la aceeași concluzie și considerată definitivă și legală
actiunea, a fost admisa ca fiind valabila pe fond si s-a dispus efectuarea
reclamantului imobilului închiriat, a aplicat corect legea și le-a evaluat
probe și primul și al treilea motiv de recurs opozant
trebuie respins ca nefondat și nu există alt motiv de investigare,
recursul trebuie respins în întregime. În cele din urmă, cheltuielile sale de judecată
i se impune intimatul de acest grad de jurisdicție
contestatoare deoarece recursul a fost respins (art. 183 C. civ.).
LĂSA.
Sursa: Law Legal Information Network (www.lawdb.intrasoftnet.com)
