227/2009 ΕΦ ΔΩΔ ( 503010)
(ΕΦΑΔ 2009/1201)
Εμπορική μίσθωση σε παραμεθόρια περιοχή. Ειδικό νομοθετικό πλαίσιο που αφορά
τη σύναψη των δικαιοπραξιών σε παραμεθόριες περιοχές (ν. 1892/1990). Χρόνος
λήξης της μίσθωσης αυτής. Μίσθωση πέραν της εξαετίας είναι απολύτως άκυρη.
Χαρακτηρισμός της συμβάσεως που συνάπτεται μετά τη λήξη της προηγούμενης.
Κρίση ότι ο μισθωτής υποχρεούται ν` αποδώσει το μίσθιο μετά την πάροδο της
εξαετίας, έστω και αν ο συμβατικός χρόνος μίσθωσης είχε ορισθεί μείζων αυτής.
(Βλ. παρατηρήσεις Κ. Βούλγαρη, ΕΦΑΔ 2009, 1204).
ΕφΔωδεκ 227/2009
Πρόεδρος: Ε.Λαγουδιανάκη
Εισηγητής: Κ. Μακρής
Δικηγόροι: Ιω. Καραμιχάλης, Γ. Βαρδέλης
Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την
ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 έως 662 ΚΠολΔ) έχει
ασκηθεί νομότυπα, εφόσον δεν προκύπτει επίδοση της εκκαλούμενης (άρθρα 495,
518 παρ. 1 ΚΠολΔ). Πρέπει επομένως να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί για
το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ). Τυπικά
δεκτοί πρέπει να γίνουν επίσης και οι πρόσθετοι λόγοι της έφεσης που
ασκήθηκαν νομότυπα κατ` άρθρο 520 παρ. 2 ΚΠολΔ και συνεπώς πρέπει να
συνεκδικασθούν με την έφεση και να ερευνηθούν και αυτοί για το παραδεκτό και
τη βασιμότητα τους (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Ο εφεσίβλητος-εκμισθωτής στην από 28.3.2007 αγωγή του εναντίον του Μονομελούς
Πρωτοδικείου Ρόδου εξέθεσε ότι δυνάμει του από 17.8.1994 ιδιωτικού
μισθωτηρίου είχε εκμισθώσει στον εναγόμενο το λεπτομερώς περιγραφόμενο
μίσθιο, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ο τελευταίος ως κατάστημα πώλησης
γουναρικών και δερματίνων ειδών καθώς και ειδών χρυσοχοίας. Ότι η συμβατική
χρονική διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε αρχικά για το χρονικό διάστημα από
1.11.1994 έως 30.10.2000 και ότι δυνάμει του από 30.11.2000 ιδιωτικού
συμφωνητικού ορίστηκε ως χρόνος λήξης της μίσθωσης η 30.10.2006. Ότι η
συμβατική χρονική διάρκεια της μίσθωσης έληξε στις 30.10.2000 δεδομένου ότι
για το μετά από την αρχική εξαετία χρονικό διάστημα είναι απολύτως άκυρη,
λόγω του ότι δεν ελήφθη μετά την εξαετία η απαιτούμενη άδεια από την επιτροπή
του άρθρου 26 του Ν 1892/1990, αφού το μίσθιο βρίσκεται σε παραμεθόρια
περιοχή. Με βάση δε το ιστορικό αυτό ζήτησε να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να του
αποδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου. Το Πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την
εκκαλούμενη απόφαση του έκανε δεκτή την αγωγή ως και κατ` ουσία βάσιμη και
υποχρέωσε τον εναγόμενο να αποδώσει στον ενάγοντα τη χρήση του μισθίου
καταστήματος. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ο εκκαλών με την κρινόμενη
έφεση του και τους πρόσθετους λόγους της και για τους αναφερόμενους σε αυτούς
λόγους ζητεί να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση, ώστε να απορριφθεί στο
σύνολο της η αγωγή του εφεσίβλητου.
Ο Ν 1892/1990 στο κεφάλαιο Β με τίτλο “Δικαιοπραξίες στις παραμεθόριες
περιοχέε” μετά άρθρα 24 παρ. Ια, 25 παρ. 1, 26 παρ. 1 και 30 αυτού ορίζει τα
ακόλουθα: “Για την εφαρμογή του νόμου αυτού παραμεθόριες περιοχές ορίζονται
οι εξής: α) Οι νομοί Φλωρίνης … Δωδεκανήσου … (άρθρο 24). Απαγορεύεται
κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών
προσώπων οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα που αφορά ακίνητα κείμενα
στις παραμεθόριες περιοχές. Από την απαγόρευση εξαιρούνται οι συμβάσεις
γονικής παροχής, μισθώσεις μέχρι έξι έτη, κανονισμοί ορίων διανομής κοινού
και οι συμβάσεις μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου μεταξύ συγκύριων (άρθρο
25 παρ. 1). Φυσικά τα νομικά πρόσωπα ελληνικής ιθαγένειας και ομογενείς στους
οποίους περιλαμβάνονται και οι Κύπριοι, καθώς και φυσικά ή νομικά πρόσωπα που
έχουν την ιθαγένεια ενός εκ των κρατών-μελών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων,
μπορεί να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης τα παρ. 1 του προηγούμενου άρθρου
με αίτηση τους στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα
χρησιμοποιηθεί το ακίνητο (άρθρο 26 παρ. 1). Η αίτηση αυτή υποβάλλεται σε
επιτροπή που συνιστάται … σε κάθε νόμο με απόφαση του νομάρχη … (άρθρο 26
παρ. 1β). Η απαγόρευση αίρεται με απόφαση της επιτροπής (άρθρο 26 παρ. 1γ).
Δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού
είναι απολύτου άκυρες (άρθρο 30 εδ. α). Από τις διατάξεις αυτές συνάγονται
μεταξύ άλλων και τα ακόλουθα: 1. Κατ` αρχήν, δικαιοπραξία εν ζωή, είτε
μονομερής, είτε σύμβαση, είτε ενοχική είτε εμπράγματη που έχει αντικείμενο τη
σύσταση υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων ημεδαπών ή αλλοδαπών, οποιουδήποτε
εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος πάνω σε ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες
περιοχές, μεταξύ των οποίων και αυτές του νομού Δωδεκανήσου απαγορεύεται. 2.
Για φυσικά όμως πρόσωπα που έχουν ελληνική ιθαγένεια ή την ιθαγένεια ενός των
κρατών-μελών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων ή για νομικά πρόσωπα που έχουν την
έδρα τους στην Ελλάδα ή σε κάποιο κράτος-μέλος της Ευρωπαικής Κοινότητας,
καθώς και για ομογενείς αίρεται η παραπάνω απαγόρευση και είναι δυνατή
απαίτηση εμπράγματων ή ενοχικών δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητα κείμενα σε
παραμεθόριες περιοχές με απόφαση της προβλεπόμενης αρμόδιας Επιτροπής που
εκδίδεται κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερόμενου προσώπου στην οποία πρέπει να
αναφέρεται και ο κάτοχος για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο. 3.
Εξαιρετικά επιτρέπεται από τα άνω πρόσωπα η σύναψη δικαιοπραξιών στις άνω
περιοχές χωρίς περιορισμούς στις περιπτώσεις που μνημονεύονται στο άρθρο 25
παρ. 1, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και οι μισθώσεις χρονικής διάρκειας
μέχρι έξι (6) ετών. 4. Κάθε δικαιοπραξία που εμπίπτει στην απαγόρευση, η
οποία συνάπτεται χωρίς την προηγούμενη άρση αυτής, δηλ. χωρίς να ληφθεί πριν
από την κατάρτιση της η σχετική άδεια της Επιτροπής θεωρείται ότι έγινε κατά
παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού και είναι απολύτως άκυρη. Κατ`
ακολουθία των ανωτέρω για την εγκυρότητα της υπερεξαετούς μίσθωσης ακινήτου,
που βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή όπως είναι η νήσος Ρόδος, ενόψει του ότι
δεν απαιτείται προηγούμενη άδεια της επιτροπής για τα πρώτα έξι ή και
λιγότερα από έξι χρόνια διάρκειας και λειτουργίας της μίσθωσης και εφόσον η
άδεια ληφθεί κατά τη διάρκεια του χρόνου που η μίσθωση είναι ισχυρή και
έγκυρη ήτοι πριν από την πάροδο της εξαετίας καθίσταται έγκυρη και ισχυρή η
μίσθωση και για τον πέραν της εξαετίας συμβατικό χρόνο (ακριβέστερα,
εγκυροποιείται και ισχυροποιείται ο σχετικός συμβατικός χρόνος διάρκειας της
μίσθωσης πέραν των έξι ετών). Ενόψει του περιεχομένου των πιο πάνω διατάξεων
του Ν 1892/1990, που έχουν τον χαρακτήρα κανόνων δημόσιας τάξης στον πιο
έντονο βαθμό, λόγω της, με τη θέσπιση τους, επιδίωξης υπέρτατου εθνικού
συμφέροντος, εγκείμενου στην κατοχύρωση της ασφάλειας και της εδαφικής
ακεραιότητας της χώρας, αυτές είναι επικρατέστερες σε σχέση με τις διατάξεις
περί εμπορικών μισθώσεων του ΠΔ 34/1995, οι οποίες θεσπίζουν επίσης κανόνες
δημόσιας τάξης, που προασπίζουν όμως υποδεέστερο δημόσιο συμφέρον. Κατά
συνέπεια στη μίσθωση ακινήτων κείμενων σε παραμεθόριες περιοχές, αν δεν
αρθούν οι περιορισμοί του άρθρου 25 του Ν 1892/1990, με τη λήψη της σχετικής
άδειας της επιτροπής, του άρθρου 26 του ίδιου νόμου, αποκλείεται η εφαρμογή
των διατάξεων περί αναγκαστικής παράτασης τούτων, καθώς και εκείνων των
άρθρων 2 παρ. 8 Ν 2935/1994 και 7 του 6 Ν 2741/1999, περί ελάχιστης διάρκειας
των εμπορικών μισθώσεων για εννέα και δώδεκα έτη αντίστοιχα και η συναφθείσα
μίσθωση είναι άκυρη για τον χρόνο μετά την πάροδο τα εξαετία (βλ. ΑΠ
1312/2005 ΝοΒ 54,215, ΑΠ 821/2005 Νόμο5, ΕφΔωδ 218/2006 ΝΟΜΟΣ). Η ακυρότητα
δε αυτή είναι αθεράπευτη με την έννοια ότι η θεραπεία αυτής δεν επέρχεται
ούτε με επικυρωτικές δηλώσεις βούλησης των συμβληθέντων μερών, ούτε με τυχόν
εκπλήρωση των υποχρεώσεων από άκυρη σύμβαση, αλλά ούτε με την μεταγενέστερη
της εξαετίας τυχόν χορήγηση της άδειας (βλ. ΑΠ 829/2005 ό.π.). Περαιτέρω από
τις διατάξεις των άρθρων 608 παρ. 2, 609 και 611 ΑΚ προκύπτει ότι, όταν ο
μισθωτής μετά τη λήξη της μίσθωσης παραμείνει στη χρήση του μισθίου, χωρίς
εναντίωση του εκμισθωτή επέρχεται ανανέωση της μίσθωσης και η μίσθωση κατά
λογισμό του νόμου μετατρέπεται σε αόριστης διάρκειας κατά δε το τελευταίο
άρθρο 611 του ΑΚ η μίσθωση που ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο ισχύει, εφόσον
δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία των μερών με τους όρους της παλαιάς μίσθωσης,
στους οποίους περιλαμβάνεται προδήλως και ο όρος της περαιτέρω συμβατικής
διάρκειάς της καθώς και της τυχόν λήξης της(βλ.ΑΠ 1064/1999 ΕλλΔνη 1999,1562,
ΕφΑΘ 190/2000 ΕλλΔνη 200,837, ΕφΔωδ 86/2007 ΝΟΜΟΣ). Όλα τα παραπάνω για την
ανανέωση της σύμβασης που έχουν εφαρμογή σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης
ισχύουν και στις μισθώσεις σε παραμεθόριες περιοχές που λήγουν πριν την
παρέλευση της εξαετούς αναγκαστικής διάρκειάς τους ή του βραχύτερου της
εξαετίας συμφωνηθέντος χρόνου με νεότερη συμφωνία που καταρτίζεται κατά τη
σύναψη της μισθωτικής σύμβασης και αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης
χρονολογίας (άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995) καθόσον οι μισθώσεις αυτές
μετατρέπονται σύμφωνα με τον ερμηνευτικό κανόνα του άρθρου 611 ΑΚ σε αορίστου
χρόνου και ισχύουν στην εξαετία από την κατάρτιση τους αν μετά την παρέλευση
του βραχύτερου της εξαετίας χρόνου διάρκειας αυτών ο μισθωτής εξακολουθεί να
κάνει χρήση του μισθίου εν γνώσει και χωρίς εναντίωση του μισθωτή (Βλ. ΑΠ
1312/2007 ΝΟΜΟΣ). Σε περίπτωση όμως λήξης της μίσθωσης σε παραμεθόριο περιοχή
γιατί παρήλθε η συμβατική εξαετής διάρκεια αυτής η οποία συμπίπτει και με την
ελάχιστη αναγκαστική χρονική διάρκεια της, εφόσον δεν άρθηκαν οι περιορισμοί
του άρθρου 25 του Ν 1892/1990 πριν από την πάροδο της εξαετίας, δεν έχει
πεδίο εφαρμογής η παραπάνω διάταξη του άρθρου 611ΑΚ για το πέραν της εξαετίας
χρονικό διάστημα, καθόσον η μίσθωση για το διάστημα αυτό είναι απολύτως άκυρη
(δεν λήγει) μη παράγουσα αποτελέσματα. Η ακυρότητα δε αυτή, όπως λέχθηκε
παραπάνω, είναι αθεράπευτη και δεν θεραπεύεται ούτε με επικυρωτικές δηλώσεις
βούλησης των συμβληθέντων, ούτε με τυχόν εκπλήρωση των υποχρεώσεων από άκυρη
σύμβαση και έτσι παράταση μίσθωσης μετά τη λήξη αυτής ή παράταση άκυρης
μίσθωσης δεν είναι νοητή. Περαιτέρω στην κατάρτιση νέας σύμβασης εμπορικής
μίσθωσης, απολύτως ανεξάρτητης από τη παλαιά, η βούληση των μερών για την
κατάρτιση της θα πρέπει να προκύπτει με σαφήνεια κατά την ερμηνεία των
εκατέρωθεν δηλώσεων βούλησης, δηλ. το κατά πόσον τα συμβαλλόμενα μέρη
καταρτίζουν νέα αυτοτελή σύμβαση θα κριθεί κυρίως από την πληρότητα και τους
όρους του νέου μισθωτηρίου, την έλλειψη αναφοράς των μερών, σε προηγούμενη
μισθωτική τους σχέση την οποία υπολαμβάνουν ακόμα ισχύουσα και δεσμεύουσα
αυτούς καθώς και από τις συνθήκες και τις περιπτώσεις που οδήγησαν τα
συμβαλλόμενα μέρη στη κατάρτιση της σύμβασης (Βλ. ΑΠ 1487/2006 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΑΘ
747/2004 ΕλλΔνη 2004,89, ΕφΠατρ 420/2004 ΤΝΠ ΔΣΑ, Εφθεσ 3364/2000 ΕλλΔνη
2003,554).
Ο εκκαλών με τον μοναδικό πρόσθετο λόγο τα έφεσης ισχυρίζεται ότι εσφαλμένα
το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο εκδίκασε την ένδικη αγωγή κατά την ειδική
διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, ενώ αυτή θα έπρεπε να επιδικαστεί κατά
την τακτική διαδικασία. Από τις διατάξεις των άρθρων 574, 575, 599 και 180
ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 44 του ΠΔ 34/1995, εφαρμόζονται και στις
εμπορικές μισθώσεις, συνεπάγεται ότι, εάν για οποιοδήποτε λόγο η μίσθωση
είναι άκυρη και ο εκμισθωτής παραχώρησε τη χρήση του μισθίου, δικαιούται να
αξιώνει την απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή αλλά και από τον υπομισθωτή ή
και εκείνον στον οποίον παραχωρήθηκε η χρήση του κατά την ειδική διαδικασία
των μισθωτικών διαφορών, σύμφωνα με το άρθρο 647 ΚΠολΔ κατά το οποίο στην
ειδική αυτή διαδικασία δικάζονται διαφορές από μίσθωση πράγματος που
αναφέρονται στην παράδοση ή απόδοση της χρήσης του μισθίου για οποιονδήποτε
λόγο. Από την τελευταία αυτή διάταξη με την οποία υφίσταται η ταχύτερη
επίλυση των διαφορών που ανακύπτουν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή και αφορούν
την για οποιονδήποτε λόγο απόδοση της χρήσης του μισθίου, προκύπτει ότι
υπάγονται στη διαδικασία αυτή οι διαφορές τόσο από έγκυρη όσο και από άκυρη
σύμβαση μίσθωσης, αφού στη διάταξη δεν γίνεται διάκριση και ο πιο πάνω σκοπός
εξυπηρετείται και στις δύο περιπτώσεις (βλ. 1327/2000 ΕλλΔνη 43,425, ΑΠ
442/2000 ΕλλΔνη 41,1354, ΕφΑΘ 4702/2003 ΕλλΔνη 44,1505).
Επομένως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο ορθά εκδίκασε την ένδικη αγωγή με την
οποία ο ενάγων ζητά την απόδοση του μισθίου λόγω της επικαλούμενης ακυρότητας
της μισθωτικής σύμβασης κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών
και ο μοναδικός αυτός πρόσθετος λόγος της έφεσης έπρεπε να απορριφθεί ως
αβάσιμος.
Κατά το άρθρο 520 παρ. 1 ΚΠολΔ το δικόγραφο της έφεσης έπρεπε να περιέχει,
εκτός από τα απαιτούμενα κατά τα άρθρα 118-120 στοιχεία και τους λόγους της
έφεσης, οι οποίοι αποτελούν παράπονα κατά τα εκκαλούμενα απόφασης και
αναφέρονται είτε σε παραδρομές του εκκαλούντος, είτε σε νομικά ή πραγματικά
σφάλματα του δικαστή. Οι λόγοι της έφεσης έπρεπε να είναι σαφείς και
ορισμένοι να καθορίζονται δηλ. με πληρότητα οι αιτιάσεις που αποδίδονται στην
προσβαλλόμενη απόφαση, ενώ απαιτείται να είναι και λυσιτελείς δηλ. να άγουν,
αν θεωρηθούν βάσιμοι, σε εξαφάνιση της προσβαλλόμενης απόφασης (Βλ. Σ.
Σαμουήλ, Η έφεση έκδ. 2003 παρ. 541,542 σελ. 218-223). Εξάλλου από τη
διατύπωση της διάταξης του άρθρου 81 παρ. 3 Ν 2238/1994 στην οποία ορίζεται
ότι “Τα δικαστήρια απέχουν να δικάσουν αγωγή για έξωση μισθωτού ακινήτου, αν
δεν προσκομιστεί πιστοποιητικό από το οποίο να προκύπτει ότι δηλώθηκαν τα
μισθώματα του ακινήτου κατά την τελευταία διετία πριν από την εκδίκαση της
υπόθεσης προκύπτει με σαφήνεια ότι η μη προσκόμιση του σχετικού
πιστοποιητικού επιφέρει σύμφωνα με το άρθρο αυτό το απαράδεκτο της συζήτησης
της αγωγής. Ωστόσο όμως, όπως πάγια γίνεται δεκτό από τη νομολογία, η
παραπάνω διάταξη, με την οποία εμποδίζεται η συζήτηση της αγωγής μέχρι να
προσκομιστεί το προαναφερόμενο πιστοποιητικό, θεσπίστηκε για να διασφαλιστεί
το φορολογικό δικαίωμα του Δημοσίου και συνεπώς η τυχόν παραβίαση της, δηλ. η
παρά τη μη κατά νόμο προσαγωγή του, μη αποχή του δικαστηρίου από την εκδίκαση
της αγωγής απόδοσης του μισθίου δεν ιδρύει λόγο αναίρεσης κατά το άρθρο 559
αρ. 14 ΚΠολΔ, αλλά και κανένα άλλο λόγο αναίρεσης, ούτε και από τον αριθ. 1
του άρθρου 559 και 560 ΚΠολΔ, ο οποίος αναφέρεται σε παράβαση κανόνων του
ουσιαστικού δικαίου και όχι δικονομικής φύσης διατάξεων φορολογικών νόμων
(βλ. ΑΠ 1412/2004 ΕλλΔνη 46,815, ΑΠ 859/2000 ΕλλΔνη 41,1645), ενώ κατά την
πάγια άποψη της Θεωρίας και της νομολογίας η προσκόμιση του σχετικού
πιστοποιητικού του άρθρου 81 παρ. 3 Ν 2238/1994 μπορεί να γίνει και μετά τη
συζήτηση της αγωγής, ακόμα και ενώπιον του Εφετείου για πρώτη φορά και έτσι ο
σχετικός με τη μη προσκόμιση του στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο λόγος της έφεσης
είναι απορριπτέος προεχόντως ως αλυσιτελής (βλ. ΕφΑΘ 1442/1989 Δ 1989,287).
Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από τα διαδικαστικά έγγραφα της
δίκης ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ο ενάγων προσκόμισε στις 8.5.2007
δηλ. την επόμενη ημέρα της συζήτησης της ένδικης αγωγής το απαιτούμενο από το
άρθρο 81 παρ. 3 του Ν 2238/1994 με αριθμ. τρία 13852/8.5.2007 πιστοποιητικό
της ΔΟΥ Ρόδου και επομένως ο δεύτερος λόγος της έφεσης με τον οποίο ο εκκαλών
ισχυρίζεται ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο εσφαλμένα δεν απέρριψε ως
απαράδεκτη την αγωγή λόγω μη προσκόμισης κατά την συζήτηση της ενώπιον αυτού
το προαναφερόμενο πιστοποιητικό, κρίνεται αλυσιτελής, αφού σε κάθε περίπτωση
και ενόψει όλων των προαναφερθέντων λόγων η τυχόν παραδοχή του δεν θα
οδηγούσε στην εξαφάνιση της εκκαλούμενης απόφασης και έπρεπε να απορριφθεί εκ
τούτου ως απαράδεκτη.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων που εξετάστηκαν στο
ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, όπως αυτές περιέχονται στα
ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του και
όλων, χωρίς εξαίρεση, των εγγράφων που νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν
οι διάδικοι αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από
17.8.1994 ιδιωτικό μισθωτήριο συμφωνητικό ο ενάγων εκμίσθωσε στον εναγόμενο
ένα ισόγειο κατάστημα που βρίσκεται στην παλαιά πόλη της Ρόδου και στην οδό
… αριθ. … εμβαδού 33,25 τ.μ., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ο
τελευταίος ως κατάστημα πώλησης γουναρικών και δερματίνων ειδών καθώς και
ειδών χρυσοχοίας και άλλων τουριστικών ειδών, για χρονικό διάστημα έξι (6)
ετών δηλ. από 1.11.1994 έως 31.10.2000, αντί μηνιαίου μισθώματος 165.000
δραχμών για το πρώτο μισθωτικό έτος αυξανόμενου κατά ποσοστό 10% για κάθε
επόμενο μισθωτικό έτος. Στις 30.11.2000 και ενώ ο εναγόμενος εξακολουθούσε να
κάνει χρήση του μισθίου, υπογράφηκε μεταξύ των ανωτέρω το με την ίδια
ημερομηνία “Ιδιωτικό συμφωνητικό προσαρμογής της από 17.8.1994 σύμβασης
μίσθωσης στις διατάξεις του Ν 2741/1999″ στο οποίο μεταξύ άλλων αναφέρονται
κατά λέξη και τα εξής: 1) Με την από 17.8.1994 σύμβαση μίσθωσης ο πρώτος των
συμβαλλομένων Κ.Μ. εκμίσθωσε στον δεύτερο των συμβαλλομένων Χ.Τ., ένα ισόγειο
κατάστημα κείμενο στην παλαιά πόλη της Ρόδου επί της οδού … αριθ…., από
τους αναλυτικά εκτιθέμενους στην ως άνω σύμβαση μίσθωσης όρους … 2)…
Επομένως σε εναρμόνιση με τις ως άνω διατάξεις ο νόμιμος χρόνος διάρκειας της
παρούσας σύμβασης λήγει την 30.10.2006 … 4) Κατά τα λοιπά η από 17.8.1994
σύμβαση μίσθωσης παραμένει ως έχει, οι όροι της δε εξακολουθούν να δεσμεύουν
τους συμβαλλόμενους ως έχουν διατυπωθεί σε αυτήν και για το χρονικό διάστημα
του νόμιμου χρόνου διάρκειας της ήτοι από την 30η Οκτωβρίου 2006…”. Η
μίσθωση όμως αυτή υπαγόμενη ως εμπορική στις διατάξεις του ΠΔ 34/1995 ήταν
έγκυρη και ισχυρή μόνο για την πρώτη εξαετία, ήτοι από 1.11.1994 έως
31.10.2000 κατά την οποία λειτούργησε πλήρως και απέδιδε όλες τις συνέπειες
της για τους συμβαλλόμενους διαδίκους, ενώ μετά την κατά την 31.10.2000
συμπλήρωση της πρώτης εξαετίας, ενόψει του ότι το μίσθιο κατάστημα βρίσκεται
στη Ρόδο (Δωδεκάνησος) που ορίζεται ως παραμεθόριος περιοχής κατ` άρθρο 24
του Ν 1892/1990, η εν λόγω μίσθωση κατέστη απολύτως άκυρη κατ` άρθρο 30 του
ίδιου παραπάνω νόμου για το πέραν της εξαετίας χρονικό διάστημα που
λειτούργησε ήτοι από 1.11.2000 και εντεύθεν και τούτο διότι κανένα από τα
συμβαλλόμενα μέρη στην ανωτέρω μίσθωση και μάλιστα ούτε ο ενάγων ως
εκμισθωτής ούτε ο εναγόμενος ως μισθωτής, πριν από την κατά την 31.10.2000
πάροδο της πρώτης εξαετίας, έλαβε την απαιτούμενη άδεια άρσης των περιορισμών
από την κατ` άρθρο 26 παρ. 1 του Ν 1892/1990 αρμόδια επιτροπή του νομού
Δωδεκανήσου, απαραίτητη προϋπόθεση σύμφωνα και με τα εκτιθέμενα στις νομικές
σκέψεις της παρούσας, για να καταστεί έγκυρη και ισχυρή η μίσθωση για το
πέραν της εξαετίας ανωτέρω χρονικό διάστημα που λειτούργησε. Ο εναγόμενος
ισχυρίστηκε ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ότι με το ανωτέρω
αναφερόμενο από 30.11.2000 ιδιωτικό συμφωνητικό οι διάδικοι κατάρτισαν νέα
έγκυρη σύμβαση μίσθωσης δυνάμει της οποίας χρησιμοποιεί νομίμως το μίσθιο.
Από το προσκομιζόμενο όμως συμφωνητικό και τους ειδικούς αναφερόμενους
ανωτέρω όρους του δεν προκύπτει η βούληση των διαδίκων να καταρτίσουν νέα
σύμβαση μίσθωσης, αλλά με το συμφωνητικό αυτό οι διάδικοι τροποποίησαν
ορισμένους όρους του από αρχικού μισθωτηρίου συμφωνητικού και μάλιστα τους
όρους για την χρονική διάρκεια της μίσθωσης και τη λήξη της, ενώ συμφώνησαν
ότι κατά τους λοιπούς όρους και συμφωνίες θα ισχύει η από 17.8.1994 σύμβαση.
Η συμφωνία τους λοιπόν αυτή κατά το χρόνο που η μίσθωση ήταν άκυρη, δεν έχει
τον χαρακτήρα της παράτασης αφού αυτή δεν είναι δυνατή, ούτε όμως και σε κάθε
περίπτωση είναι νέα μίσθωση, όπως εσφαλμένα υπολαμβάνει και ισχυρίζεται ο
εναγόμενος, αφού κάτι τέτοιο δεν προκύπτει σαφώς από τις εκατέρωθεν δηλώσεις
βούλησης των διαδίκων μερών που έχουν συμπεριληφθεί στο από 30.11.2000
ιδιωτικό συμφωνητικό. Το πρωτοβάθμιο λοιπόν δικαστήριο που με την εκκαλούμενη
απόφαση του κατέληξε στο ίδιο συμπέρασμα και κρίνοντας ορισμένη και νόμιμη
την αγωγή, έκανε αυτή δεκτή ως και κατ` ουσία βάσιμη και διέταξε την απόδοση
στον ενάγοντα του μισθίου ακινήτου, ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις
αποδείξεις και οι περί του αντιθέτου πρώτος και τρίτος λόγοι της έφεσης
πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι και μη υπάρχοντος άλλου λόγου προς έρευνα,
πρέπει να απορριφθεί η έφεση στο σύνολο της. Τέλος τα δικαστικά έξοδα του
εφεσίβλητου αυτού του βαθμού δικαιοδοσίας πρέπει να επιβληθούν σε βάρος του
εκκαλούντος επειδή η έφεση απορρίφθηκε (άρθρο 183 ΚΠολΔ).
Α.Σ.
Πηγή : Δίκτυο Νομικών Πληροφοριών Νόμος (www.lawdb.intrasoftnet.com)
