227/2009 ΕΤ DOOD (503010)
(EFAD 2009/1201)
Locazione commerciale in zona di confine. Quadro normativo speciale in materia
la conclusione di atti giuridici nelle zone di confine (legge 1892/1990). Anno
risoluzione di questo contratto di locazione. Un contratto di locazione oltre i sei anni è assolutamente nullo.
Caratterizzazione del contratto concluso dopo la scadenza del precedente.
Sentenza che il locatario è tenuto a pagare il canone dopo che è scaduto
sei anni, anche se la durata contrattuale del contratto di locazione è stata fissata come la maggiore di essa.
(Vedi commenti K. Voulgari, EFAD 2009, 1204).
EfDodec 227/2009
Presidente: E. Lagoudianaki
Relatore: K. Makris
Avvocati: Io. Karamichalis, G. Vardelis
Tribunale di primo grado uninominale di Rodi che è stato emesso nei confronti delle parti on
procedura speciale per le controversie in materia di locazione (articoli da 647 a 662 del codice civile).
essere legittimamente esercitata, fintantoché non sia stata notificata al convenuto (artt. 495,
518 comma 1 del codice civile). Deve quindi essere formalmente accettato e ricercato
l'ammissibilità e fondatezza delle sue ragioni (art. 533 co. 1 cc). Tipicamente
i motivi aggiunti di ricorso che
sono state esercitate legalmente ai sensi dell'articolo 520 comma 2 del Codice Civile e pertanto devono
essere processati insieme al ricorso e dovrebbero anche essere esaminati per la ricevibilità e
loro validità (art. 533 co. 1 cc).
Il ricorrente-locatore nel ricorso del 28.3.2007 contro Monomelos
Tribunale di primo grado di Rodi ha spiegato che in virtù del privato dal 17.8.1994
contratto di locazione aveva affittato al convenuto la descrizione dettagliata
locazione, affinché quest'ultima la utilizzi come punto vendita
articoli in pelliccia e pelle e articoli di oreficeria. Quello convenzionale
la durata del contratto di locazione è stata originariamente fissata per il periodo di tempo da
1.11.1994 al 30.10.2000 e che in forza del privato
del contratto è stata definita come data di scadenza del contratto di locazione il 30.10.2006. Che il
termine contrattuale del contratto di locazione scaduto il 30.10.2000 premesso che
poiché dopo il periodo iniziale di sei anni è assolutamente nullo,
a causa del fatto che la richiesta autorizzazione da parte della commissione non è stata ottenuta dopo sei anni
dell'articolo 26 della Legge 1892/1990, poiché l'affitto si trova ai confini
la zona. Sulla base di questo contesto, ha chiesto che l'imputato fosse obbligato a farlo
assegnare l'uso del bene locato. Il Tribunale di primo grado con
decisione impugnata ha accolto la causa come sostanzialmente valida e
ha obbligato la convenuta a cedere all'attore l'uso del contratto di locazione
negozio. La ricorrente e la convenuta reclamano tale decisione
del suo ricorso e dei motivi aggiunti e per quelli ivi richiamati
motivi chiede che la decisione impugnata scompaia, in modo che sia respinta a
totalità dell'azione del convenuto.
Legge 1892/1990 al capo B intitolato "Liquidazioni nelle zone di confine
area” dopo gli artt. 24 co. I bis, 25 co. 1, 26 co. 1 e 30 definisce la
seguente: "Per l'attuazione della presente legge, sono delimitate zone di confine
le seguenti: a) Le prefetture di Florini... Dodecaneso... (art. 24). É proibito
qualsiasi atto durante la vita con il quale viene raccomandata a favore di persone fisiche o giuridiche
persone qualsiasi diritto reale o extracontrattuale relativo a documenti immobili
nelle zone di confine. Sono esclusi dal divieto i contratti
assegno parentale, locazioni fino a sei anni, disciplina limite distribuzione pubblica
e i contratti di cessione di quote indivisibili tra contemporanei (art
25 comma 1). Naturalmente, le persone giuridiche di cittadinanza greca e gli espatriati in
che includono ciprioti, nonché persone fisiche o giuridiche che
avere la cittadinanza di uno degli stati membri della Comunità Europea,
il comma 1 del precedente articolo può chiedere la revoca del divieto
con la loro domanda che deve anche indicare lo scopo per cui lo farà
utilizzare il bene (art. 26 co. 1). Questa domanda è presentata a
commissione raccomandata... in ciascuna legge per decisione del prefetto... (articolo 26
paragrafo 1b). Il divieto è revocato con decisione del comitato (articolo 26 par. 1c).
Azioni intraprese in violazione delle disposizioni di questa legge
sono assolutamente nulli (art. 30 lett. a). Esse sono dedotte da queste disposizioni
tra gli altri, i seguenti: 1. In linea di principio, l'azione legale anche durante la vita
unilaterale, se un contratto, se illecito o in rem che ha l'oggetto di
raccomandazione a favore di persone fisiche o giuridiche, nazionali o straniere, chiunque
di diritti reali o extragiudiziali su beni immobili, testi di frontiera
aree, comprese quelle della prefettura del Dodecaneso sono vietate. 2.
Ma per le persone fisiche che hanno la cittadinanza greca o la cittadinanza di uno di loro
stati membri delle Comunità Europee o per le persone giuridiche che hanno il
la loro sede in Grecia o in uno stato membro della Comunità Europea,
così come per gli espatriati, il suddetto divieto è revocato ed è possibile
rivendicazione di diritti reali o extragiudiziali su testi immobili in
zone di confine con decisione del Comitato competente prescritto che
rilasciato su richiesta dell'interessato in cui deve
viene anche menzionato il proprietario per il quale sarà utilizzato l'immobile. 3.
Eccezionalmente, è consentito dalle persone di cui sopra stipulare negozi giuridici con i suddetti
aree prive di vincoli nei casi di cui all'articolo 25
comma 1, tra i quali sono compresi anche i time lease
fino a sei (6) anni. 4. Qualsiasi atto giuridico che rientri nel divieto, h
che viene stipulato senza la preventiva rimozione dello stesso, cioè senza essere stato ricevuto prima
dalla sua redazione si ritiene che la relativa autorizzazione della Commissione sia stata fatta avverso
violazione delle disposizioni di questa legge ed è assolutamente nullo. Gatto
sequenza di quanto sopra per la validità del contratto di locazione immobiliare superiore a sei anni,
situato in una zona di confine come l'isola di Rodi, in considerazione del fatto che
per i primi sei o non è richiesta l'autorizzazione preventiva della commissione
inferiore a sei anni di durata e funzionamento del contratto di locazione e se il
autorizzazione ottenuta durante il periodo di validità del contratto di locazione e
valido cioè prima della scadenza dei sei anni diventa valido ed efficace n
locazione anche per la durata contrattuale di sei anni (più precisamente,
ne viene convalidata e rafforzata la relativa durata contrattuale
contratto di locazione superiore a sei anni). Visto il contenuto delle citate disposizioni
della Legge 1892/1990, che hanno nella maggior parte carattere di norme di ordine pubblico
grado intenso, dovuto al, con la loro istituzione, perseguimento del supremo nazionale
interesse, insito nel garantire la sicurezza e la territorialità
integrità del Paese, queste prevalgono sulle disposizioni
sulle locazioni commerciali del DPR 34/1995, che detta anche disciplina
di ordine pubblico, ma che difendono un interesse pubblico subordinato. Contro
conseguenza nella locazione di immobili di testi in zone di confine, in caso contrario
sono revocati i vincoli di cui all'articolo 25 della Legge 1892/1990, con il ricevimento della relativa
autorizzazione del comitato, di cui all'articolo 26 della stessa legge, è esclusa l'applicazione
delle disposizioni sulla proroga forzata delle stesse, nonché di quelle dell'art
degli articoli 2 comma 8 N 2935/1994 e 7 del 6 N 2741/1999, in materia di durata minima
dei contratti di locazione commerciale rispettivamente di nove e dodici anni e di quello stipulato
il contratto di locazione è nullo per il tempo successivo alla scadenza dei sei anni (vedi AP
1312/2005 NoB 54,215, AP 821/2005 Legge 5, EfDod 218/2006 LEGGE). La nullità
e questo è incurabile nel senso che il suo trattamento non si verifica
né con dichiarazioni di volontà convalidanti dei contraenti, né con alcuna
adempimento degli obblighi derivanti da un contratto nullo, ma non con quello successivo
del periodo di sei anni dell'eventuale concessione della licenza (vedi AP 829/2005 ibid.). Lontano dalla
quanto previsto dagli articoli 608 comma 2, 609 e 611 del codice civile, ne consegue che, quando il
locatario dopo la fine del contratto di locazione rimane nell'uso del contratto di locazione, senza
nei confronti del locatore, il contratto di locazione è rinnovato e il contratto di locazione contro
a norma di legge, è convertito in tempo indeterminato, e contro quest'ultimo
611 cc, è valida la locazione rinnovata a tempo indeterminato, purché
non vi è accordo contrario delle parti ai termini del vecchio contratto di locazione,
che include chiaramente la durata dell'ulteriore contratto
la sua durata così come la sua eventuale scadenza (vedi AP 1064/1999 Hellenic Law 1999, 1562,
EfATH 190/2000 HellDni 200.837, EfDod LEGGE 86/2007). Tutto quanto sopra per lei
rinnovo del contratto applicabile in caso di risoluzione del contratto di locazione
si applicano anche ai contratti di locazione nelle zone di confine che scadono prima
scadenza del loro mandato obbligatorio di sei anni o del suo termine più breve
sei anni di tempo pattuito con stipula di un nuovo accordo
conclusione del contratto di locazione e comprovata da documento di certezza
data (art. 5 comma 1 del D.P.R. 34/1995) da tali contratti di locazione
sono convertiti secondo la norma interpretativa dell'articolo 611 del codice civile all'infinito
tempo e hanno validità sei anni dalla loro predisposizione se successiva alla scadenza
della più breve tra la durata di sei anni di questi il locatario continua a
si avvale del contratto di locazione consapevolmente e senza opposizione da parte del locatario (Vedi AP
1312/2007). Tuttavia, in caso di risoluzione del contratto di locazione in una zona di confine
perché è trascorso il sessennio contrattuale, che coincide anche con il
la sua durata minima obbligatoria, a condizione che le restrizioni non siano state revocate
dell'articolo 25 della legge 1892/1990 prima della scadenza del termine di sei anni, non ha
ambito di applicazione della suddetta disposizione dell'articolo 611AK per oltre sei anni
periodo di tempo, poiché il contratto di locazione per quel periodo è assolutamente nullo
(non scade) non produce risultati. Questa invalidità, come si è detto
sopra, è incurabile e non curabile nemmeno da affermazioni affermative
della volontà delle parti, né con alcun adempimento degli obblighi da parte di un invalido
contratto e quindi proroga del contratto di locazione dopo la sua scadenza o nullità di proroga
locazione non è ipotizzabile. A seguito della stipula di un nuovo contratto commerciale
locazione, assolutamente indipendente dalla vecchia, la volontà delle parti per l'
la sua formazione dovrebbe essere chiara durante l'interpretazione del
su entrambi i lati delle dichiarazioni di intenti, vale a dire se le parti contraenti
redigere un nuovo contratto autonomo sarà giudicato principalmente dalla completezza e dalla loro
termini del nuovo contratto di locazione, il mancato riferimento delle parti ad un precedente
il rapporto di lavoro da essi assunto è ancora valido e vincolante
loro così come dalle condizioni e circostanze che li hanno portati
parti contraenti nella stesura del contratto (Vedi AP 1487/2006 TNP DSA, EFATH
747/2004 HellDni 2004,89, EfPatr 420/2004 TNP DSA, Ricorso 3364/2000 HellDni
2003,554).
L'unico motivo aggiuntivo del ricorrente lo deduce erroneamente
il Tribunale di primo grado ha giudicato l'azione giudiziaria in sede speciale
procedura delle controversie di locazione, mentre questa dovrebbe essere aggiudicata contro
il regolare processo. Dalle disposizioni degli articoli 574, 575, 599 e 180
AK, che, ai sensi dell'art. 44 del PD 34/1995, si applicano anche a
locazioni commerciali, ne consegue che, se per qualsiasi motivo il contratto di locazione
è invalido e il locatore ha concesso l'uso del contratto di locazione, ha diritto a
pretende l'esecuzione del canone dal locatario ma anche dal sublocatario o
e colui al quale ne è stato concesso l'uso durante il procedimento speciale
delle controversie locative, ai sensi dell'articolo 647 del codice civile secondo il quale in
questa procedura speciale si occupa delle controversie derivanti dalla locazione di una cosa che
riferirsi alla consegna o all'esecuzione dell'uso del contratto di locazione per chiunque
motivo. Da quest'ultima disposizione con cui esiste il più veloce
risoluzione delle controversie insorte tra locatore e locatario e relative
l'esecuzione dell'uso del contratto di locazione a qualsiasi titolo, ne consegue che
entrambe le differenze valide e non valide rientrano in questa procedura
contratto di locazione, poiché la suddetta finalità non è distinta nel provvedimento
notificato in entrambi i casi (cfr. 1327/2000 HellDni 43,425, AP
442/2000 HellDni 41,1354, EfATH 4702/2003 HellDni 44,1505).
Pertanto, il giudice di primo grado ha giustamente deciso la causa con
cui l'attore chiede la restituzione del canone dovuto all'invalidità invocata
del contratto di locazione nell'ambito della procedura speciale delle controversie di locazione
e questo unico ulteriore motivo di ricorso doveva essere rigettato in quanto
infondato.
Ai sensi dell'articolo 520 comma 1 del codice civile l'atto di ricorso doveva contenere,
salvi gli elementi e le motivazioni richiesti dagli artt. 118-120
appello, che sono reclami contro la decisione impugnata e
si riferiscono o alle elusioni del ricorrente, oppure a quelle di diritto o di fatto
errori del giudice. I motivi di ricorso dovevano essere chiari e
certo da determinare, cioè con completezza, le obiezioni attribuite
decisione impugnata, mentre è necessario che siano efficaci, cioè che agiscano,
se ritenute valide, nella scomparsa della decisione impugnata (Vedi S.
Samuel, L'appello ed.2003 par.541,542 pp.218-223). Inoltre, da
formulazione della disposizione dell'articolo 81 comma 3 della legge 2238/1994 in cui si definisce
che "I tribunali si astengono dall'udire un'azione per lo sfratto di beni in locazione, se
non viene presentato un certificato che dimostri che il
affitti dell'immobile negli ultimi due anni prima della sua aggiudicazione
caso mostra chiaramente che la mancata presentazione del relativo
di un certificato comporta l'inammissibilità della discussione ai sensi del presente articolo
della querela. Tuttavia, come sempre ammesso dalla giurisprudenza, l'art
disposizione di cui sopra, con la quale la discussione della causa è impedita fino al
produrre il suddetto certificato, emanato per assicurare
il diritto fiscale dello Stato e quindi la sua possibile violazione, i.e
nonostante il suo procedimento penale non legale, non astensione del tribunale dal giudizio
dell'azione per la restituzione del canone non costituisce motivo di impugnazione ex articolo 559
NO. 14 cc, ma anche nessun altro motivo di ricorso, né dal n. 1
dell'articolo 559 e 560 del codice civile, che fa riferimento alla violazione delle sue norme
di diritto sostanziale e non di natura processuale delle norme tributarie
(vedi AP 1412/2004 HellDni 46,815, AP 859/2000 HellDni 41,1645), mentre durante
vista fissa della Teoria e giurisprudenza la presentazione del relativo
certificato di cui all'articolo 81 comma 3 della Legge 2238/1994 può essere effettuato anche successivamente
discussione della causa, anche davanti alla Corte d'Appello per la prima volta e quindi il
relativo alla mancata presentazione del motivo di ricorso al giudice di primo grado
viene preventivamente respinta in quanto non valida (cfr. EfATH 1442/1989 D 1989,287).
In questo caso, come risulta dai suoi atti processuali
dibattimento avanti al giudice di primo grado l'attore ha presentato l'8.5.2007
cioè il giorno successivo all'udienza dell'azione legale richiesta dall'art
81 comma 3 L. 2238/1994 con certificato numero tre 13852/8.5.2007
del DOU di Rodi e quindi il secondo motivo di ricorso con cui il ricorrente
sostiene che il giudice a quo ha commesso un errore nel non respingere come
inammissibile la querela per mancata comparizione durante la sua discussione dinanzi a lui
il suddetto certificato si intende nullo, in quanto in ogni caso
e alla luce di tutti i suddetti motivi la sua possibile ammissione non lo farà
ha portato alla scomparsa della decisione impugnata e ha dovuto essere respinta
quindi inaccettabile.
Dall'apprezzamento delle dichiarazioni sostitutive dei testi esaminati all'art
udienza del tribunale di primo grado, come sono contenute in
contestualmente al verbale della decisione impugnata di un'assemblea pubblica di e
di tutti, nessuno escluso, i documenti che legittimamente invocano e producono
le parti provano i seguenti fatti: Con il da
17.8.1994 contratto di locazione privata l'attore ha affittato al convenuto
un negozio al piano terra situato nel centro storico di Rodi e st
... NO. ... con una superficie di 33,25 mq, per essere utilizzato da
quest'ultimo come negozio di pellicceria e pelletteria
gioielli e altri articoli turistici, per un periodo di sei (6)
anni cioè dal 1.11.1994 al 31.10.2000, invece di un canone mensile di 165.000
dracme per il primo anno di noleggio con un aumento di una percentuale di 10% per ciascuno
prossimo anno di locazione. Il 30.11.2000 e mentre l'imputato era fermo
si avvale del contratto di locazione, stipulato tra i suddetti con lo stesso
data "Accordo privato di adeguamento del contratto del 17.8.1994
locazione nelle disposizioni della Legge 2741/1999” cui, tra l'altro, si richiamano
testualmente e quanto segue: 1) Con contratto di locazione del 17.8.1994 il primo
appaltatori K.M. locato al secondo dei contraenti H.T., un piano terra
memorizza il testo nel centro storico di Rodi per strada ... no ...., da
le condizioni dettagliate nel suddetto contratto di locazione... 2)...
Pertanto, in armonia con le disposizioni di cui sopra, la sua durata legale
del presente contratto scade il 30.10.2006... 4) Per il resto dal 17.8.1994
contratto di locazione rimane così com'è, i suoi termini non sono ancora vincolanti
le parti come ivi indicato e per il periodo di tempo
del suo termine legale, cioè dal 30 ottobre 2006...". IL
tuttavia tale locazione era soggetta alle disposizioni del DPR 34/1995 in quanto commerciale
valido e valido solo per i primi sei anni, ovvero dal 1.11.1994 al
31.10.2000 in cui è stata pienamente operativa e ne ha prodotto tutte le conseguenze
di per i contraenti, mentre dopo il 31.10.2000
completamento dei primi sei anni, in considerazione dell'ubicazione del negozio locato
a Rodi (Dodecaneso), definita regione di confine ai sensi dell'articolo 24
della Legge 1892/1990, detto contratto di locazione è divenuto assolutamente nullo ai sensi dell'art
della stessa citata legge per il periodo superiore a sei anni che
ha funzionato dal 1.11.2000 e da lì e questo perché nessuno dei
parti del contratto di locazione di cui sopra e in effetti né l'attore come
locatore né il convenuto come locatario, prima del 31.10.2000
dopo i primi sei anni, ha ricevuto il permesso necessario per revocare le restrizioni
dalla commissione prefettizia competente ai sensi dell'articolo 26 comma 1 della legge 1892/1990
Dodecaneso, condizione necessaria secondo quanto stabilito dalle leggi
considerazioni nel presente documento, per rendere il contratto di locazione valido ed efficace per il
oltre il suddetto periodo di sei anni in cui ha lavorato. Il difensore
ha sostenuto dinanzi al giudice di merito che con quanto sopra
di cui al 30.11.2000 scrittura privata le parti ne hanno stipulato di nuove
un contratto di locazione valido in base al quale utilizza legalmente il contratto di locazione.
Tuttavia, dall'accordo fornito e dagli esperti citati
le condizioni di cui sopra non indicano la volontà delle parti di redigerne di nuove
contratto di locazione, ma con questo accordo le parti modificarono
alcune condizioni del contratto di locazione iniziale e in effetti le loro
condizioni per la durata del contratto di locazione e la sua cessazione, mentre erano d'accordo
che secondo le altre condizioni e accordi, sarà valido il contratto del 17.8.1994.
Pertanto, il loro accordo al momento in cui il contratto di locazione non era valido non esiste
la natura della proroga poiché non è possibile, ma non in tutti i casi
caso è un nuovo contratto di locazione, come erroneamente ipotizzato e rivendicato da
imputato, poiché tale cosa non emerge chiaramente dalle dichiarazioni di entrambe le parti
della volontà dei litiganti che sono stati inclusi nel dal 30.11.2000
contratto privato. Il giudice di primo grado, dunque, con il ricorrente
la sua decisione giunse alla stessa conclusione e considerata definitiva e legale
l'azione, essa è stata accolta come sostanzialmente valida e ne ha ordinato l'esecuzione
all'attore della proprietà in affitto, ha applicato correttamente la legge e li ha valutati
prova e gli opposti primo e terzo motivo di ricorso
deve essere respinta in quanto infondata e non sussiste alcun altro motivo di indagine,
il ricorso deve essere integralmente rigettato. Alla fine la sua corte costa
convenuto di questo grado di giurisdizione deve essere imposto contro di lui
ricorrente perché il ricorso è stato rigettato (art. 183 cc).
PERMETTERE.
Fonte: Law Legal Information Network (www.lawdb.intrasoftnet.com)